ハワイへの不動産投資|メリット・デメリットや注意点を弁護士が解説

  
執筆者
弁護士 宮崎晃

弁護士法人デイライト法律事務所 代表弁護士

所属 / 福岡県弁護士会・九州北部税理士会

保有資格 / 弁護士・MBA・税理士・エンジェル投資家

ハワイの不動産はとても魅力的であり、多くの日本人や日本企業が投資しています。

しかし、ハワイの不動産への投資は大きなリスクがあります。

ここではハワイの不動産へ投資する意味不動産の種類ごとのメリットやデメリット注意点等をご紹介しています。

執筆者はハワイに不動産を所有する法律事務所を経営する日本人弁護士であり、日本とハワイを行き来しながら多くのご相談を受けています。

ハワイの事情に精通した弁護士が解説しますので、不動産投資を検討されている方はぜひご参考にされてください。

※ハワイ不動産投資のトラブルが多いことから、正確性よりもわかりやすさを優先しています。執筆者個人の主観的な意見であって参考程度にしてください。

目次

なぜハワイへ投資するのか?

ハワイには、世界中から投資マネーが流入しています。

その中でも日本人は、最もハワイへ投資している外国人であるといわれています

例えば、日本人はハワイの不動産を購入した外国人ランキングにおいて、2014年以降6年連続で1位をキープしています。

参考:Crossover International

それでは、なぜ日本人はこれほどハワイ不動産へ投資するのでしょうか。

企業と個人とで状況が異なるため、分けて考察したいと思います。

 

企業の不動産投資

まず、企業がハワイで不動産を購入する理由としては大きく分けて次の5つが考えられます。

(1つの目的ではなく複数を目的としている場合もあります。)

1. 事業として使用する

日系企業がハワイでビジネスを営むために、事業所・店舗・社宅などとして不動産を取得することがあります。

この場合、賃貸という選択肢よりも所有する方が得策であるという判断が前提となっています。

2. 収益を目的

不動産を購入後、高値でリセール(キャピタルゲイン)して収益を得たり、賃料収入(インカムゲイン)を得たりすることを目的として取得することがあります。

3. 経営陣のビザ(投資家ビザ)取得のため

会社の経営者や役員がハワイに滞在する際、通常投資家ビザを取得しますが、このビザは、ハワイで相当額の投資を行っていないと取得できません

この投資額の要件を満たすために、賃貸するのではなく、不動産を購入する場合があります。

4. 節税目的

企業が節税を目的として、ハワイの不動産を取得する場合があります。

5. リスク分散

ある程度成長した企業の場合、国内のみに資産を集中させず、海外不動産などを含めて、資産のポートフォリオを構築する場合があります。

 

個人の不動産投資

個人がハワイで不動産を購入する理由としては大きく分けて以下の4つが考えられます。

(1つの目的ではなく複数を目的としている場合もあります。)

1. ハワイで居住するため

ハワイで生活するために不動産(コンドミニアム又は戸建て)を購入する場合が考えられます。

この場合、賃貸という選択肢よりも所有する方が得策であるという判断が前提となっています。

2. 収益を目的

不動産を購入後、高値でリセールして収益を得たり、賃料収入を得たりすることを目的として購入する。

3. 節税目的

個人が節税を目的として、ハワイの不動産を取得する場合があります。

4. リスク分散

莫大な資産を持つ富裕層の方の場合、国内のみに資産を集中させず、海外不動産などを含めて、資産のポートフォリオを構築する場合があります。

 

ハワイへの不動産投資をお勧めできる場合

上記のうち、ハワイ不動産への投資を検討してもよいと考えるのは以下の場合です。

【企業の場合】

  • ハワイでの事業のために取得する場合
    ただし、賃貸よりも合理性がある場合に限定
  • 経営陣のビザ(投資家ビザ)取得のため
  • リスク分散の一つとして取得する場合
    ただし、多くの資産を保有している場合に限定

【個人の場合】

  • 居住のために取得する場合
  • リスク分散の一つとして取得する場合
    ただし、富裕層に限る

他のWEBサイトの中には、ハワイ不動産への投資について大きな利益が期待できる、節税効果があるなどとの記載が見受けられます。

しかし、後述するとおり、ハワイ不動産への投資で「収益」を上げることは決して簡単ではありません

また、ハワイ不動産投資の「節税効果」についても期待はできません。

 

 

ハワイでの投資対象となる物件とは?

ハワイでの投資対象となる不動産としては、大きく分けて次のものが考えられます。

  • コンドミニアム(または事業用のテナント)
  • 戸建て(または事業用の建物や土地)
  • ホテル
  • タイムシェア

結論としては、コンドミニアムと戸建てについては、好みの問題と思われます。

ただ、戸建てについては、海外に慣れていない日本人にとってセキュリティなどが大きな問題となります。

また、いずれの物件にしても、それぞれのメリットやデメリットをしっかりと把握した上で、必要な物件を選定するようにしてください。

以下、くわしく解説します。

 

 

ハワイの不動産投資のメリットとデメリット

共通のメリット

ハワイ不動産は価値が下がりにくい?

ハワイの不動産は、一般的には価値が下がらないと言われています。

世界中に影響を与えたリーマンショックや新型コロナウィルスのパンデミックのときでさえも、平均的に時価の大幅な下落はありませんでした。

むしろ、ハワイの不動産販売価格は年々上昇しています。

特に、2022年のハワイの不動産販売価格は前年より大幅に上昇しました。

不動産の種類 コンドミニアム 戸建て
中間販売価格 $633,750($542,373) $1,009,875($828,125)
前年からの上昇率 16.85% 21.95%

参考:Hawaii Housing Market Forecast 2022|2022年2月の状況

この大幅な上昇は世界中からの投資マネーの流入と慢性的な住居不足が要因と考えられますが、戸建ての中間販売可価格で1ミリオン(1ドル140円の場合は日本円で1億4000万円)を超えるのは驚きといえます。

しかし、このような時価の上昇はずっと続くものではありません。

タイミングが悪ければ、手放すときに時価が大幅に下落している可能性もあることを考えなければなりません

好きなリゾート地に不動産を所有できる

ハワイが大好きな人にとっては、その地に不動産を所有すること自体で満足感が得られるかもしれません。

また、投資対象となる物件の多くは、プール付き、抜群の眺望など、日本の不動産にはない魅力があります。

しかし、後述する様々なリスクを考慮すると、衝動的な購入は避け、慎重に検討された方がよいと考えます。

 

共通のデメリット

為替の影響を受ける

海外の不動産を購入するため、常に為替の影響を受けることとなります。

具体例でご説明します。

具体例 100万ドルの物件を1ドル110円のときに購入し、同額(100万ドル)で売約した場合

このケースでは、日本円では1億1000万円で購入したこととなります。
下表のように、売却する時点で1ドルが100円に上がった場合と反対に150円に下がった場合を比較すると、売却時の為替の状況しだいで、大きな影響が出ることがわかります。

売却時の為替レート 1ドル100円(円高) 1ドル150円(円安)
売却額(円) 1億円 1億5000万円
損益 マイナス1000万円 プラス4000万円

ただの海外旅行とは異なり、不動産投資は莫大な資金を必要としま

上記のような極端な変動がなかったとしても、為替リスクを念頭におくべきです。

もちろん、為替の動向を正確に予測できれば損失は回避できます。

しかし、為替の動向の予測は専門家ですら意見が分かれる傾向であり、極めて難しいと考えます。

手続きが難しい

ハワイには、多くの日本人が居住しており、不動産の仲介するエージェントも日本人(又は日本語が堪能なアメリカ人)であることがほとんどです。

しかし、不動産の契約手続きにおいては、英文が使われるのが一般的です。

また、仮に全文が日本語であったとしても、専門的な用語が使われており、よほどの専門知識がない限り、意味を理解するのは容易ではないでしょう。

トラブル発生時に莫大なコストが見込まれる

ハワイでは、後述するように、不動産のトラブルが多く発生しています。

隣人、賃借人、施工業者などとのトラブルから訴訟となるリスクも大いにあります。

また、海外では相続発生時の手続きが面倒なことが多く、特に個人名義で不動産を取得する場合は注意が必要です。

このような場合、基本的には現地の弁護士に依頼することになるため、弁護士に支払う報酬が高額になる可能性が懸念されます。

もちろん、日本国内でも不動産のトラブルで訴訟となった場合は弁護士に依頼することとなります。

しかし、海外案件の場合、その分野に強い弁護士を探すだけでも大変となるでしょう。

また、弁護士を見つけることができても、物理的な距離がある場合、コミニュケーションが取りにくく、打ち合わせなどもスムーズに行かない可能性があります。

【 ハワイ不動産(共通)のメリットとデメリットのまとめ 】

メリット デメリット
  • ハワイ不動産は価値が下がりにくい
  • 好きなリゾート地に不動産を所有できる
  • 為替の影響を受ける
  • 手続きが難しい
  • トラブルや相続発生時に莫大なコストが見込まれる

以下は不動産の種類ごとのメリットとデメリットを解説します。

 

ハワイのコンドミニアム(又は事業用テナント)への投資

ハワイなどの欧米諸国では、日本でいうマンションのことをコンドミニアムと呼びます

ハワイのコンドミニアムと一口に言っても、様々な物件があります。

そのため、日本人に人気の高級コンドミニアム(アラモアナ周辺)を前提として、メリットやデメリットをご紹介します。

なお、事業用のテナントについても、建物の中の区画ですので基本的にはコンドミニアムと同じです。

コンドミニアム投資のメリット

1. 眺望が良い

コンドミニアムの場合、戸建の物件とは異なり、素晴らしい眺望が期待できます。

ハワイは「海がきれい」というイメージが強いと思います。

確かに、ハワイのオーシャンビューは素晴らしい眺めです。

しかし、実は山側も人気があります。

また、山側は住宅が多いため、夜景がきれいという利点もあります。

ハワイのコンドミニアムの多くにはラナイ(バルコニー)がついていて、居住者はラナイからオーシャンビューやマウンテンビューの眺望を楽しむことができます。

2. 戸建てよりは安全

ハワイは日本と比べて治安が悪いという大きな懸念点があります。

住宅関連では空き巣や強盗の被害が心配されます。

セキュリティがしっかりとしたコンドミニアムであれば戸建てよりも安心して過ごせます。

3. 戸建てよりも壊れにくい

ハワイの物件は日本と比べて全般的に壊れやすいという欠点があります。

例えば、水漏れなどの日本では考えられない被害が多く発生します。

コンドミニアムの場合、状況にもよりますが、戸建てよりも比較的壊れにくいという印象です。

4. 共用部分の設備が充実している

ハワイのコンドミニアムには通常、プールやバーベキュー施設などが整備されています。

高級物件の場合、シアタールーム、フィットネスジム、会議室、ライブラリー(図書室)なども整備されていて、高級ホテルに滞在しているような感覚で過ごすことが可能です。

5. 便利な立地

通常、人気のコンドミニアムは、ショッピング・通勤・通学等に便利な場所に建てられています。

特に日本人に人気のアラモアナ・ショッピングセンターの近くには人気のコンドミニアムがたくさん建っており、同センターに直結している物件もあります。

コンドミニアム投資のデメリット

1. リノベーション時の制限が大きい

コンドミニアムは集合住宅なので、戸建てと比べると、躯体に影響する大規模なリノベーションをしにくいという特徴があります。

2. 自分専用の庭がない

コンドミニアムによっては散歩などができる土地が整備されています。

しかし、共有部分であるため、自分専用の庭のような自由さはありません。

【 ハワイ・コンドミニアムのメリットとデメリット 】

メリット デメリット
  1. 1. 眺望が良い
  2. 2. 戸建てよりも安全
  3. 3. 戸建てよりも壊れにくい
  4. 4. 共用部分の設備が充実している
  5. 5. 便利な立地
  1. 1. リノベーション時の制限が大きい
  2. 2. 自分専用の庭がない

 

ハワイの戸建て(または事業用の建物や土地)への投資

戸建ては、コンドミニアムと異なり、完全に独立した不動産であるという点で、大きな違いがあります。

企業が事業用に1個の建物や土地を取得する場合も同じ傾向が当てはまるので、ここでは「戸建て等」として、まとめてご説明します。

戸建て等への投資のメリット

1. 自由にリノベーションできる

戸建て等を購入した場合、基本的にはその敷地内であれば大規模なリノベーションが可能です。

2. 自分専用の庭等をもてる

戸建て等の場合、自分専用の庭を持つことが可能です。

ラグジュアリーな戸建てについては、専用のプールも完備されているので、映画やドラマに出てくるような優雅な生活を送ることができます。

プライバシーを重要視する富裕層の方にとってはハワイの戸建ては検討対象となるでしょう。

戸建て等への投資のデメリット

1. 安全性に不安

ハワイは日本と比べると治安が悪いです。

特に住宅関連では空き巣や強盗などが多発しています。

戸建て等の場合、コンドミニアムと比べるとセキュリティ上の懸念があります。

ただし、犯罪については対策を取ることである程度は回避できます。

そのため、戸建て等の購入を検討される方は、セキュリティ対策を万全にされることをお勧めいたします。

2. 壊れやすい

物件の状況にもよりますが、ハワイの戸建て等は全般的によく何かが壊れたり、不具合が発生しているというイメージです。

例えば、電気がつかない、水漏れが発生している、エアコンが効かない、などの不具合が出ることを覚悟しておくべきでしょう。

【 ハワイ・戸建て等のメリットとデメリット 】

メリット デメリット
  1. 1. 自由にリノベーションできる
  2. 2. 自分専用の庭等をもてる
  1. 1. 安全性に不安
  2. 2. 壊れやすい

 

ハワイのホテルへの投資

ホテルへの投資とは、ホテルの機能を持つコンドミニアムへの投資のことを指します。

ホテルコンドとも呼ばれています。

ハワイには、このようなホテルコンドの対象となる物件が多くあります。

例えば、リッツ・カールトン、トランプタワー、ワイキキビーチタワーなどがあげられます。

ホテルへの投資のメリット

ホテルコンドの場合、通常、ホテル運営会社に管理を委託するので、自分でメンテナンスなどをしなくてもよいというメリットがあります。

ホテルへの投資のデメリット

1. 管理コストが高額

状況によって異なりますが、ホテルコンドの管理費は、コンドミニアムよりも割高です。

管理費が高くなるのは、ホテルスタッフの人件費等がかさむためです。

2. 家賃収入が得られない可能性がある

ホテルコンドは、自分がハワイに滞在していない間、ホテルの宿泊客にその部屋を提供して家賃収入を得ることを想定しています。

しかし、常時その部屋に宿泊客がいるとは限りません。

予想よりも空室が多い場合、大きな損失となってしまうことが懸念されます。

3. 固定資産税が割高

ホテルコンドは、一般的に他の物件よりも固定資産税が割高と言われています。

【 ハワイ・ホテル投資のメリットとデメリット 】

メリット デメリット
管理はホテル運営会社に任せることができる
  1. 1. 管理コストが高額
  2. 2. 家賃収入が得られない可能性がある
  3. 3. 固定資産税が割高

 

ハワイのタイムシェアへの投資

ハワイのタイムシェアのメリット

タイムシェアとは、ハワイなど、リゾートのコンドミニアムやホテルタイプの1室を1週間単位で購入する共有システムのことをいいます。

1室につき、オーナーが50組以上おり、単独での所有権を得られるわけではありません

手頃な金額(200万円から400万円程度)で購入できるため、ある程度の収入があれば、比較的お手頃に購入できます。

なお、タイムシェアについては、毎年宿泊できればホテル代よりもお得かのようなイメージがあるかもしれません。

しかし、ハワイには他に魅力的なホテルやバケーションレンタルがたくさんあります。

旅行の目的にもよりますが、基本的にはずっと同じ部屋に泊まるよりも、様々な場所に滞在された方がよいのではないでしょうか。

ハワイのタイムシェアのデメリット

タイムシェア物件には以下のようなデメリットが考えられますので、衝動的な購入はせず、必要性について慎重に判断してください。

1. リセールに期待できない

上記のとおり、ハワイ不動産は一般的には時価が下がりにくいと言われています。

しかし、タイムシェアについては、リセールする際、購入価額から大幅に減額した金額で取引されているようです

2. 希望どおりに宿泊できない

タイムシェアは、本来、購入した部屋を1口1週間単位で使用できる権利ですが、オーナーがたくさんいるため、希望の日程で宿泊できないことがあります

特に、夏や正月などのハイシーズンについては、宿泊できない可能性が高くなると思われます。

3. 管理費を支払い続ける必要がある

タイムシェアは、オーナーである以上、通常管理費を支払わなければなりません。

リセールに期待できず、かつ、宿泊できない状況の場合、毎年管理費を支払い続けるのは無駄なコストと感じるでしょう。

【 ハワイ・タイムシェア投資のメリットとデメリット 】

メリット デメリット
手頃に購入できる
  1. 1. リセールに期待できない
  2. 2. 希望どおりに宿泊できない可能性がある
  3. 3. 管理費を支払い続ける必要

 

 

ハワイの不動産投資で利益を出せる?

ハワイの不動産へ投資する理由として「収益」をあげたい(もうけたい)という方からご相談を受けることがあります。

しかし、収益を上げることができるか否かは不確定であり、状況によっては損失を被る可能性があることを念頭に置くべきです。

 

リセールについて

リセール(キャピタルゲイン)については、上述したとおり、ハワイの不動産価格は上昇傾向のためリセール価格が高ければ多少利益が出る可能性があります

しかし、タイミングが悪ければ、手放すときに時価が大幅に下落してしまう可能性もあります

 

賃料収入について

賃料収入(インカムゲイン)については、投資を回収できるほどの十分なリターンは得られにくいと思われます。

不動産投資の利回りとは

賃料収入においては、利回りを意識しなければなりません。

利回りの計算式は以下の通りです。

1年間の家賃収入 ÷ 物件購入価格 = 利回り

 

具体例
コンドミニアムを1億円で購入し、月額30万円の家賃収入を得たときの利回りは3.6%となります。
360万円(1年間の家賃収入) ÷ 1億円(コンドミニアムの購入価格) = 0.036

ハワイの利回りは、3パーセント程度といわれており、他の州と比べると決して高くはありません。
参考:United States Census Bureau

また、ハワイの場合、管理費が日本よりも高額になる傾向です。

特に、高級コンドミニアムの場合、設備が充実している分、管理が高くなります。

その管理費は通常所有者が負担します(もちろんそのことを考慮して賃料を設定することはできます。)。

管理費が高い件については賛否両論あると思います。

ただ、ハワイの利回りは基本的には高くないということは押さえておくべきです。

誤解をおそれずに言うと所有者が賃貸に出す場合、その賃料で利益をだすというよりも、管理費やローンの金利分に補填できればよいという感覚の方が正しいと思われます。

また、自らは居住せずに「賃料収入で収益を上げること」のみを目的とするのであれば、もっと利回りがよい他の州の物件に投資すべきでしょう。

 

 

ハワイへの不動産投資で節税できる?

減価償却を使った節税効果

ハワイへの不動産投資は、節税対策に効果的であるなどと言われていました。

ところが、税制改正により、2021年以降、個人については海外不動産による不動産所得で損失が生じた場合、減価償却費の全部ないし一部を損失として扱えなくなり、減価償却費を使った節税対策が使えなくなりました

この税制改正は、あくまでも個人のみを対象としています。

したがって、法人でハワイ不動産に投資する場合、これまでどおり、減価償却費を計上することは可能です。

しかし、法人の場合、減価償却費の計上は税金の繰り延べに過ぎず、税金を全く払わなくて済むようにはできません。

すなわち、その不動産を所有している間については、減価償却により法人税を圧縮できますが、不動産を売却する場合、その売却益に対して課税されます。

取得額と同額以上で売却した場合、税金を繰り延べただけであり(つまり税金の支払時期を後にズラしただけ)、節税とはいえません。

また、取得額を下回る金額で売却した場合、投資としては失敗であったことを意味しています。

したがって、法人にとっても節税対策になるとは言えないでしょう。

 

 

ハワイ不動産投資の注意点

ハワイ不動産投資には上記のようなデメリットがあります。

ハワイ不動産投資で最も重要なことは、投資の対象となる物件のメリットだけでなく、デメリットを正しく押さえるということになります。

そのために、信頼できるエージェント(仲介業者)にお願いするということが大切なポイントとなります。

ハワイにはとても親切な方々が多くいますが、残念ながら「日本人を騙す日本人の輩」がいることも事実です。

特に、以下のような業者には注意してください。

  • デメリットやリスクを説明しない。
  • メリットを誇張する
  • 不動産投資の目的(理由)を聞かない
    顧客の利益ではなく、自分の物件が売れれば良いと考えている可能性あり
  • 収益が出るとアピールする
  • 節税効果をアピールする

 

 

まとめ

以上、ハワイの不動産投資について、メリットやデメリットをくわしく解説しましたが、いかがだったでしょうか。

ハワイの不動産はとても魅力的であり、多くの日本人や日本企業が投資しています。

しかし、メリットだけでなくデメリットが多いのが実情です。

また、ハワイ不動産に投資する目的が収益を上げることである場合、結果は不確定であることを前提とすべきです。

さらに、ハワイ不動産投資の節税効果については期待できないと考えます。

ハワイ不動産への投資を正しく判断するためには、専門知識に加えて豊富な経験が必要となります。

ハワイ不動産への投資を検討されている方は、信頼できる専門家へのご相談をお勧めいたします。

デイライト法律事務所は、日本企業のハワイ進出をサポートするためにハワイに現地事務所を開設しています。

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また、オンラインにより、日本全国の企業からのご相談にも対応しています。

ハワイ進出を検討されている企業の方は、まずはお気軽にご相談ください。

※ハワイへの投資関連についてはお問い合わせが多いため、企業の方からのご相談のみとさせていただきます。個人の方からの不動産に関するご相談は大変申し訳ございませんが、お断りさせていただいております。ご理解いただければ幸いです。

 



 

 

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